现象：上百人排队抢看法拍房
“炸裂！北京通州最神秘别墅，烂尾20年即将开拍！”闲置近20年的通州天地美墅小区，近日突然成为社交平台上的热盘。
“谁说北京的房子不好卖？只要价格足够便宜，北京市场上最不缺的就是买房客户。”在经纪人发布的短视频里，约有两百来人冒雨前来，看房队伍从天地美墅小区门口排出百米长。
天地美墅小区建成于2006年。今年7月，深圳中院发布公告，陆续挂出该小区若干房源，将分别于8月12日、22日、26日进行公开拍卖。有意向的竞拍人可以去实地查看房屋状况，现场将展示一栋448.4平方米的三层双拼别墅和一栋343.92平方米的三层联排别墅。
按物业规定，仅限7月18日、21日、23日、25日上午9点至10点的时段，可以进入小区参观两栋展示别墅。
7月25日一早，北京下起大雨。上午8点30分，天地美墅小区门口已排了近40人，到9点时，看房队伍已增至近80人。等待时，不时有中介走出队列拍视频、发语音：“看看，大雨也浇不灭这看房的热情，太火了！”“这最后一次公看了啊！还没来的客户抓紧来，最后一波。”
展开剩余80%类似抢看法拍房的火爆，也出现在近期集中出售近300套房源的晨光家园C区。
在中介经纪人的镜头里，单价在57000元/平方米至61000元/平方米的晨光家园C区，火热到滚烫，夜里两点就有人来排队。“买房还得排队，交钱也得排队，想交还交不了！朝阳区日光盘，炸不炸裂！”这是某房产中介发布的一条视频。镜头里，小区临时接待中心排起了长队，需排号才能进入谈价，电梯间、样板房甚至小区通道里都挤满了人。
探底：法拍房蹿红离不开包装
在北京，同小区多套法拍房集中出售本不鲜见。同样是住宅，朝阳区天居园、通州长城国际小区等也有上百套房源正在或即将拍卖。为何晨光家园C区和天地美墅，突然就火了？
突然蹿红的背后，离不开房产中介和拍卖机构的花式渲染。“北京暴雨！通州均价2万别墅遭遇疯抢！”“投资人疯抢的171套别墅，机会只剩一次”“通州区最神秘的别墅区，低于市场价200万至400万”……社交平台上，几十个经纪人账号都在说同一件事——天地美墅小区的法拍价远低于市场价，适合“捡漏”。
光说还不够，经纪人还集中带看，以营造紧张感。几乎每位看房人都被约在早上8点30分的时间抵达天地美墅。“您一定要准点到，太早没必要，晚了怕进不去。”
晨光家园C区同样如此。早在开放看房三天前，朝阳、大兴、丰台、东城、海淀等多区的新房和二手房经纪人，均在朋友圈密集推荐该盘，并发私信邀约，更有新房中介组织看房团，将其冠以“北京市最火楼盘”之名。
为推销房源，这个建成13年的小区被部分中介包装成“新房一手、现房销售”。有中介宣称“次新房单价5.7万，底价可以成交”，有的则称其为“朝青板块爆款”并以“无中介费”揽客。低于市场价更成为核心卖点：“东四环抛售！价格五万五，特别值”“价格倒挂，买房要抢”“新房单价5.5万，砸盘捡漏！”
排号、限时看房更是让人觉得“机不可失、时不再来”。7月18日上午，市民林先生在晨光家园C区亲历了排号入场。“得先拿号，一次只放十来个人进去，其他人外面等着，乌泱泱全是人。”但他发现，现场超过一半的“看房人”都是四面八方赶来的经纪人，“有的一个人身边能陪同三个经纪人。”
然而，这些“手慢无”的法拍房，却不是真的被疯抢。7月31日，晨光家园C区接待中心，现场不仅仍有两套现房待售，销售人员还透露，未来可能有一批清退房源。至于半夜排队的场景，经核实，来的多是职业经纪人。
求证：捡漏7折起不是真7折
价格低可捡漏，是经纪人吸引买家的核心卖点。拍卖机构在小区多处竖起易拉宝，并分发传单。“7折起！开发商直拍专场，新房批量拍卖！”按工作人员所说，相比市场价，22000元/平方米的起拍价等于打7折，一套房最高差价接近800万元。但走访发现，该小区近年来并没有过实际成交，所谓的市场价，只是拍卖机构的一套报价。
晨光家园C区，经纪人口中“相当于周边二手房85折至9折”的起拍价，也有水分。中介机构监测数据显示，晨光家园A区二手房成交均价为54000元/平方米，挂牌价最低已降至42000元/平方米；晨光家园B区二手房成交均价为68000元/平方米，挂牌价最低已到60000元/平方米。换句话说，57000元/平方米的起拍价，比个别房源的挂牌价还高。
“C区起拍价只能说相对便宜，但综合得房率与房龄，确实到不了‘漏’的地步。”晨光家园C区97平方米至99平方米的两居室，得房率在77%，而近两年北京不少新盘的得房率都接近90%。房龄上，C区已有13年，小区的外立面涂层已有开裂现象。
此外，无论是房产中介还是拍卖机构，其所说的差价，是拿起拍价和市场价相比，而法拍房是竞价原则，如果参与人数多，经过多轮竞价，最终成交价可能高于起拍价。例如东城区幸福大街59号院一套房产，起拍价1967万元，经50多轮出价，最终以2453万元成交，高出起拍价486万元。
居间的佣金成本，也没被算到购房成本中。有中介透露，天地美墅向买方收取总房款的2%作为成交服务费，有拍卖机构的服务费甚至收到3%，高于当前二手房市场买家需支付总房款的1%作为服务费的平均水平。按天地美墅一套别墅法拍成交价为800万元算账的话，购房人还得向中介机构支付16万元的服务费。
提醒：留意过户等潜在风险
中介推介法拍房时只热衷于谈捡漏，对潜在风险却避而不谈。涉及税费、欠费等关键问题仍无明确答复：“这批房子特别复杂，近期还在沟通。”
实际上，有市民在拍下法拍房后，遭遇了过户难。今年4月，杨先生拍得朝阳小红门一套房产，尽管持有法院成交裁定书，却因该房产原本登记在原开发商名下，而开发商迟迟不愿配合，至今没过得了户。
今年年初，林先生看中朝阳区某高档小区法拍房时，也被中介话术鼓动参拍。但经调查发现，拍后处置周期及额外成本极不确定。原来，该房产因原业主抵押贷款逾期，经银行转售不良资产管理公司后进入法拍。但房子附带长达十几年租约，实际居住者是两名患基础病老人的业主家属。同时，该房屋查封法院为外地法院，跨地域腾退执行困难，往往需协调北京机构协助，周期动辄三五年以上。
“购买法拍房，不能只看价格，务必全面了解，谨慎决策。”交易前，务必确认是否具备购房资格，且房屋内部状况可能不明。交易中，过户可能存在阻碍，比如央产房无法过户、“网签”占用或房屋涉及多重查封，都可能拖慢甚至影响过户进程。过户后，能否顺利入住也需考量，如果遇到房屋中有租户租住，需要和租户协商。交易完成后，还可能面临物业费、供暖费等历史欠缴费用。
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